Mietminderung bei Luftbelästigung – Wann ist eine verringerte Miete gerechtfertigt und wann nicht?
Wird die Wohnqualität durch Mängel in der Mietwohnung beeinträchtigt oder weist die Wohnung nicht die Eigenschaften auf, die sie laut Mietvertrag haben sollte, haben Mieter das Recht auf Mietminderung. Auch Luftbelästigung, z. B. durch Staub oder Gerüche, kann ein berechtigter Grund sein, die Miete zu kürzen. Allerdings berechtigt nicht jeder Fall zur Mietminderung. – Gitte Hartung
Wann besteht kein Recht auf Mietminderung wegen Luftbelästigung?
Gestank von Müllcontainern, Abgase vom Straßenverkehr oder Zigarettenqualm aus der Nachbarwohnung können unangenehm sein und so mancher Mieter fühlt sich dadurch in seiner Lebens- und Wohnqualität beeinträchtigt. Trotzdem rechtfertigt das nicht immer eine Mietminderung.
Prinzipiell können Sie bei einem Wohnungsmangel immer eine Mietminderung vornehmen. Ist der Vermieter allerdings der Meinung, diese sei ungerechtfertigt, kann es zum Streitfall kommen, der vor Gericht entschieden werden muss. Dieses hat dann zu beurteilen, ob die angezeigte Luftbelästigung ein ausreichender Grund für eine Kürzung der Miete darstellt oder nicht.
Der Gesetzgeber formuliert drei Situationen, in denen die Miete nicht vom Mieter gekürzt werden darf:
- Die Mängel sind unerheblich.
- Die Mängel gehören zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko.
- Die Mängel fallen unter sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten.
Was genau unter diesen Formulierungen verstanden wird, ist nicht konkret definiert und stark vom Einzelfall abhängig. Zur besseren Veranschaulichung wollen wir Ihnen deshalb einige Beispiele geben, wann eine Mietminderung in der Regel nicht zulässig ist.
Wollen Sie eine Mietminderung vornehmen, weil in der Wohnung Ihrer Nachbarn vereinzelt und in unregelmäßigen Zeitabständen geraucht wird, haben Sie damit im Streitfall vor Gericht eher wenig Aussichten auf Erfolg. Es ist anzunehmen, dass der von Ihnen angezeigte Mangel als unerheblich eingestuft wird, da die für Sie ergebende Luftbelästigung durch den Zigarettenrauch nur vereinzelt auftritt.
Steigen im Sommer die Temperaturen und die Müllcontainer hinter Ihrem Mietshaus verströmen einen durchdringenden Gestank, kann dies möglicherweise eine Mietminderung berechtigen. Ebenso besteht aber auch die Chance, dass im Streitfall das Gericht diese Geruchsbelästigung zum allgemeinen Lebens- bzw. Mieterrisiko zählt und die Mietminderung für unzulässig erklärt. Denn in der Regel kann ein Vermieter weder der sommerlichen Hitze noch dem Müllgestank aktiv Einhalt gebieten. Anders sieht es z.B. bei einem defekten Haustürschloss aus und Sie gezwungenermaßen einen Schlüsseldienst beauftragen müssen. Hier hat im Normalfall der Vermieter die Kosten zu tragen.
Beziehen Sie eine Wohnung, die in unmittelbarer Nähe einer Industrieanlage liegt, und möchten Sie eine Mietminderung vornehmen, weil Sie sich von den Abgasen belästigt fühlen, sind auch hier Ihre Aussichten vor Gericht eher schlecht. Denn die Industrieabgase fallen unter die ortsüblichen Gegebenheiten, die der Lage der Wohnung geschuldet sind. Somit haben Sie die Luftbelästigung stillschweigend in Kauf genommen, als Sie diese Wohnung bezogen haben.
Wie funktioniert eine Mietminderung wegen Luftbelästigung?
Möchten Sie als Mieter eine Mietminderung vornehmen, sollten Sie bei Ihrem Vermieter eine Mängelanzeige machen, um ihn über das Problem in Ihrer Wohnung zu informieren. Diese Anzeige muss schriftlich erfolgen. Es ist hilfreich, wenn Sie den Mangel und seine Auswirkungen auf Ihre Wohnqualität so gut wie möglich dokumentieren und damit Ihre Behauptung in der Mängelanzeige belegen.
Kommt es z. B. durch eine nahe gelegene Baustelle zu einer erhöhten Belastung durch Staub in Ihrer Wohnung, können Sie Fotos von Hauswänden und Fensterscheiben machen, die die verstärkte Verschmutzung zeigen. Werden Sie dagegen durch den permanenten Zigarettenrauch Ihrer Nachbarn belästigt, ist es vorteilhaft, ein Protokoll über mehrere Tage oder Wochen zu führen, wann und wie oft besagte Nachbarn in Ihrem Umfeld rauchen. Und verursacht die Luftbelästigung bei Ihnen gar gesundheitliche Probleme, sollten Sie eine entsprechende ärztliche Erklärung der Mängelanzeige beilegen.
Mit der Mängelanzeige müssen Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist einräumen, das Problem zu beseitigen. Erst wenn er dem nicht nachkommt, können Sie Ihre Miete kürzen. Die Absicht der Mietminderung bei entsprechender Nicht-Beseitigung der Luftbelästigung können Sie bereits in der Mängelanzeige ankündigen.
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